持ち家と賃貸ってどっちがいいの？
持ち家か、賃貸か。
家づくりや引っ越し、住み替えのとき、誰もが一度は考えることだと思います。
今回は、「資産」として住宅をとらえた時の考え方をご紹介しますね。
資産として考えた場合、「持ち家」の方がいいんだよ！
でも、「家は資産ではなく、負債でしかない」・・・なんて話もよく聞くよね？
確かに！
でもそれは、そもそも購入した物件が悪いの。
いい物件は値上がりすることもあるし、賃貸に出して利益を生むこともあるよ。
なるほどー！
どんな物件でも資産になるわけじゃないんだね。
「持ち家ならなんでも資産にある」わけではないんです。
正しい知識を持って、きちんと選んで買った物件が、資産になってくれるのです。
なので、「持ち家なら何でもOK」と考えるのはNGです。
「とにかくマイホームが欲しい！」「これなら自分たちの買える範囲だ！」と考えて、見切り発車的に買ってしまうと、後悔することになります。
スマホで３分♡
無料で優良な住宅会社とつながる！
注文住宅部門で、利用満足度 No.１♡
家は資産ではなく、負債になる？
いわゆる「賃貸派」の主張としては、以下の通りです。
- 物件価格が下がる
- 売ったとしても、ローンが残る
- ローンが支払えなくて、安い価格で任意売却される
- 売りたい時に売れないし、貸そうにも貸せない
- 維持管理費、税金など、お金が出ていくだけ
確かに日本では、新築信仰が根強くあるので、中古の家は価値が下がったり、売れづらい傾向にあります。
ただ、先ほども言いましたが、これは購入した物件が悪いのです。
悪い物件は負債になるし、いい物件は資産になる。
シンプルに言えば、それだけのことなのです。
賃貸なら、いつでも転居できるし、ローンの支払いに縛られることもないよね？
リスクが低くていい選択肢に思えるけど・・・
たしかに！
でも「資産をつくる」という目的からすると、賃貸で家賃を払っても、何もいいことはないんだよ。
そっか、支払った家賃は、もう返ってこないもんね。
やっぱり、今もお金持ちの多くは、不動産で資産をつくったり、税金対策してるんだよね。
主人の知り合いの会社経営者さんも、みなとみらいに投資用マンションたくさん持ってるもんね。
なるほど！
あーゆうマンションは、そういう人が買ってるのか・・・（笑）
持ち家なら、いい物件を選べば、将来、売ることもできるし、貸すこともできます。
次からは「いい物件」の条件についてお話ししていきますね。
どんな物件を選べばいいか
1.とことん「いい立地」にこだわる
まず何より重要なのは「いい立地」にこだわること。
いい立地とは、「貸すときに、いい値段で貸せる場所」のことです。
自分が住むために購入する物件でも、「もし人に貸したらどうなるか」を必ず考えて！
買う以上、資産価値の下落が少ない物件を選びたいですよね。
いい立地なら、年数が経っても、賃貸価格の下落も最小限で抑えられます。
2.物件価格は、毎月の賃貸料の200倍を目安にする
物件価格の目安は、貸した場合に取れる家賃の200倍です。
首都圏であれば、投資に見合うのは5〜６％と言われています。
年間の家賃収入÷物件価格＝0.06
なんだけど・・・
数学苦手だから、全然ピンとこないよ〜！
具体的な数字で考えてみよう！
例：毎月の家賃が10万円とすると・・・
年間の家賃収入：120万円
120万円÷物件価格＝0,06
物件価格は、120万円÷0.06＝2000万円
家賃10万円の200倍になるから、OK
こんな感じで、毎月の家賃が20万円なら、4000万円の物件。
30万円なら、6000万円の物件、という風に判断ができます。
200倍を超えれば超えるほど、その物件の資産価値は低い、ということになります。
3.住宅ローンの支払額を、手取り収入の25％以内に抑える
住宅ローンの支払いは、手取り収入の25％で抑えたいところ。
手取りが25万円なら、6万円ちょっとの支払いで済むように、住宅ローンを組むことが大事です。
それ以上のパーセンテージになると、毎月の家計を圧迫して、貯蓄ができなくなります。
10万円で貸せて、価格が2000万円くらいの物件なんてあるの？？
残念ながら、そんなに多くはないの・・・。
でも必ずあるから、根気よく探すのが大事！！
そうなんだね！
じゃあ賃貸の相場も、確認しておくといいのかな？
そうそう！
賃貸のサイトを見れば大体わかるよ！
いい物件はインターネットに出てない場合も多いから、地元の不動産屋さんをこまめにまわるのも大事だよ。
首都圏で言えば、世田谷や目黒といった城南地区には、狙いめの物件はほとんどありません。
逆に、城東地区、城北区などは掘り出し物が見つかりやすいんです！
首都圏で狙いめのエリア
- 城東地区（葛飾区、墨田区、江東区、江戸川区、台東区など）
- 城北区（北区、豊島区、板橋区、練馬区など）
王子や巣鴨、赤羽といった地域は、都心から近いにも関わらず、まるで放置されているような場所です。
物件は安いのに、家賃はそこそこ取れる穴場でもあります。
いわゆる高級住宅地ではなく、ちょっと下町感があるエリアがいいんですね！
選ぶべきは、歴史があって、いろんな年代の人が住んでいる町
「歴史のある地域は、家賃の相場が下がらない」ってホント！？
そうなの！
逆に、新しく作られた住宅街はあぶないの！
昔のニュータウンや新興住宅地は、同じような年代が、一斉に入居しているんだよね。
つまり・・・
時が経つにつれて、町自体が高齢化しちゃうんだね・・・。
若者は出て行く→新たな入居希望者も減る→ゴーストタウン化しちゃうの。
そうなると、貸したくても貸せないし、売りたくても売れない。
今、新しくてきれいだから、って理由だけで決めるのは危険なんだね。
選びたいのは、歴史があって、いろいろな年代の人が住んでいる町です。
古い人も新しい人もいて、いい意味でごちゃごちゃしている町が理想。
王子や巣鴨、月島、高円寺などは、昔からある町なので、地域力があります。
あとは当然、駅から近い方がいいですよね。
自分が借りる側になって考えてみれば、自然と「いい物件」の条件が見えてくると思います。
地方では戸建て賃貸にニーズがある
首都圏だけじゃなく、地方の情報も知りたい！
地方の場合は、戸建て賃貸のニーズがあるよ！
ファミリー層向けの物件だから、今そのまま住んで、後々売ったり貸したりするのもありだよね。
小さい子どもがいると、アパートより戸建ての方が人気だもんね！
下の住人に足音が響いてないかとか、気になっちゃうし。
駐車場があって、学校や病院に近いのも大事なポイントだよ！
もちろん、家を買って、そのまま自分たちで住んでもいいのですが、「売れる」「貸せる」という目線で選ぶのが大事です。
人生、いつ何が起こるかわかりません。
「自分たちさえよければ」という物件を選ぶより、いつでも売れる、いつでも貸せるように考慮して選ぶと、何かあった時にも対処しやすいですよ。
家を「資産」としてとらえるなら、立地はかなり重要になるので、厳選することをオススメします！
資産をつくりたいなら、断然「持ち家」
今回は、「持ち家」「賃貸」に関して、ひとつの明確な答えを出してみました。
「家を買う＝自分たちで住む」だけではないんですよね。
2020年の東京オリンピック開催に向けて、都内近郊ではAirbnbなども加速しそう。
条件のいい物件は、なかなか見つけらないけど、探せば見つかります。
狙い目エリア中心に、ぜひぜひ探してみてくださいね。
スマホで３分♡
無料で優良な住宅会社とつながる！
注文住宅部門で、利用満足度 No.１♡
コメント